Immobilienfonds

Immobilienfonds sind eine Gattung der Investmentfonds, die das Geld ihrer Kunden nicht in Wertpapiere, sondern in Immobilien anlegen. Die Region, in der die Immobilien erworben werden, kann zum Teil eingeschränkt sein (deutsche oder europäische Aktienfonds). Die Erträge der Immobilienfonds werden aus den Mieteinkünften der Häuser erwirtschaftet.

Bei Immobilienfonds unterscheidet man grundsätzlich zwei verschiedene Arten. Dies ist zum einen der offene Immobilienfonds. Dieser kann in zahlreiche verschiedene Immobilien investieren, die auch an unterschiedlichen Standorten stehen können. So kann ein offener Immobilienfonds neben Büroimmobilien auch Wohnobjekte sowie Einkaufszentren enthalten. Der Vorteil der zahlreichen Objekte ist die Risikostreuung, denn das Risiko des Mietausfalls oder aber der Nichtvermietung wird stark begrenzt. Da der offene Immobilienfonds eine Kapitalanlage darstellt, werden vom Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Ausschüttungen können daher auf den Freistellungsauftrag angerechnet werden. Erzielte Kursgewinne sind nach heutiger Rechtssprechung nach einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei. Bei Anteilskäufen ab 2009 müssen auf Kursgewinne jedoch Abgeltungssteuern bezahlt werden.

Den offenen Immobilienfonds stehen die geschlossenen Immobilienfonds gegenüber. Sie investieren nicht in mehrere, sondern nur in ein einziges Objekt. Dies kann zum Beispiel ein Einkaufszentrum, ein Krankenhaus oder ein Bürokomplex ein. Auch hier werden die Erträge aus den Mieteinnahmen erzielt, das Risiko des Mietausfalls ist hier aber deutlich höher. Die möglichen Renditen des geschlossenen Immobilienfonds können jedoch zwischen 8-10% p.a. liegen. Beim geschlossenen Immobilienfonds werden Anleger zudem Beteiligte der Kapitalanlagegesellschaft und sind somit direkt am Erfolg oder Misserfolg der Anlage beteiligt. Sofern das Objekt nicht wie gewünscht vermietet werden kann oder der Mieter wegen einer Insolvenz ausfällt, ist sogar der Verlust des Anlagebetrages möglich. Bei offenen Immobilienfonds ist dieses Verlustrisiko nahezu ausgeschlossen. Da Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds direkt beteiligt werden, sind die Erträge Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und müssen vom Anleger selbst im Rahmen seiner Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Versteuerung erfolgt mit dem persönlichen Steuersatz. Die Abgeltungssteuer wird auf geschlossene Immobilienfonds grundsätzlich nicht angewendet.

Geschlossene Immobilienfonds waren in der Vergangenheit vor allem wegen ihrer steuerlichen Vorteile begehrt. Diese wurden von der Regierung zwar nahezu abgeschafft, die Ertragsaussichten, vor allem bei Fonds mit bonitätsstarken Mietern, sorgen jedoch trotz dessen dafür, dass geschlossene Immobilienfonds nach wie vor attraktiv sind.